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五证齐全为何迟迟办不下来房产证?

  • 小编:掌上淅川  来源:  点击:888
  • 2019-07-31 10:01:13
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最近有粉丝咨询所在小区无法办理房产证的问题,大致情况如下:A君于2013年购买了一套五证齐全的房产,开发商宣传称1年交房2年拿证。2015年该房屋“通过竣工验收”,交付给业主,但到今天也没有办出房产证。现在A君急于用钱,想出售这套房屋,可买房人听说还没办下房产证,不买了。这种情况该怎么办呢?


五证齐全却多年办不了房产证是广大业主普遍关心的问题,现将五证齐全却办不下房产证常见的三种情况做了一个归纳,并提供应对策略,供业主参考。


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第一:房产项目在建时被开发商当作在建工程抵押给银行,至今没有解除抵押。


五证齐全的房屋里有这样一类:在建抵押房。开发商将在建工程抵押给银行获取贷款是解决前期资金问题常用的合法的融资手段,但对业主来说这类房屋风险较大,更有开发商隐瞒在建抵押事实,以五证齐全为卖点督促购买。


在建工程抵押后能否进行商品房预售及销售?根据《物权法》《房屋登记办法》《城市房地产抵押管理办法》等规定,法律允许开发商以在建商品房进行抵押以后对商品房进行预售,但这种预售必须先取得抵押权人即银行的(书面)同意。


《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定:“抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让。”而开发商与银行签订的《房地产(在建工程)抵押合同》里一般都会约定“在抵押期间预(销)售抵押范围内的房产时,应当取得乙方书面同意,且以公示和书面通知方式告知预购人”


问题在于,开发商把房屋当作在建工程抵押后,如果因资金困难不能及时归还贷款,银行就不会解除抵押,这将导致业主无法办理房屋备案和房产证。


君不见,曾经的南阳地王项目凯景·清华园在资金紧缺时安排置业顾问为购房主体,用此名额实施公司垫首付、还月供的方法骗取银行贷款缓解资金压力,等资金宽裕再解除抵押重新出售,事后给每个名额一万块钱的所谓佣金。



如果不幸遇到了这种情况,可以向法院起诉开发商要求承担违约责任并继续履行协助办理房产证的义务。如果急需房产证,业主只能先自行垫付解除抵押,然后起诉开发商追回解除抵押的资金。

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另外,开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件:

一是通知抵押权人并经其同意;

二是如实告知买受人。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;”如果开发商未告知购房者,则销售行为无效,可以起诉要求其承担不超过1倍的赔偿。



为了避免买到在建工程抵押房,建议业主购房前务必到市、区两级的房屋权属登记部门或登录房管部门官方网站查询所购房子是否为在建工程抵押房,以规避风险


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第二:住宅专项维修基金被开发商挪用。


房产证登记实行自愿申请的原则,需要经过“提出申请、不动产登记部门查证资料是否齐全、发出接受资料的受理单(初审)、复审、终审、制证、登记、发证”等程序。其中,材料初审的内容包括提出申请的开商商开发项目的五证,同时,开发商必须提供缴纳房屋维修基金的受理单。


《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定:“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”但是,这笔资金由业主各自缴纳还是由开发商统一代缴并未规定,且业主各自缴纳时是否应当由开发商提供缴纳信息也未规定,这一模糊规定为开发商在交房时强制代收住宅专项维修资金提供了便利。


甚至有的地方规定直接要求开发商统一代缴。很多小区业主接收房屋钥匙的条件就是向开发商缴纳契税和房屋维修基金,而部分开发商收取后挪作他用,不将这笔资金转交到房屋住建管理部门指定的专用账户。



当然,《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定了挪用的处罚方式:“违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”


但这一规定仅针对已经缴至专用账户的资金使用情况,对于开发商恶意占用不代缴的违约行为并无实际约束,监管部门针对该类情况也只能发出催缴通知单,并无实际监管权力。


以100万的房价为例,每一房屋的维修基金(按照2%计算)可达2万元。如果一个小区有1000户,那么开发商取得的代收资金高达2000万。在开发商看来,这是一笔没有利息且监管并不严格的资金,即使长期使用也不会有严重后果,多数开发商将其视为公司现金流转不可缺少的一环。


这就造成了部分不良开发商长期挪用该资金,窟窿无法弥补的后果,最后导致无法办理房产证。



针对这一风险,律师建议业主购房时务必向开发商或房屋住建管理部门核实指定专用账户,并直接将住宅专项维修基金缴至该账户。而不幸遇到开发商占用该资金的业主,可以通过业主委员会起诉开发商返还资金,或者直接起诉返还。

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第三:因不按规划建设或缺少竣工验收手续无法通过验收。


无法通过验收的情形多种多样,在建工程竣工后,开发商需要在资料齐全的情况下经过综合验收备案才能办理房产证。而超面积、加宽、加盖、缩小容积率、缺少消防设施等不按规划建设的情形都无法通过综合验收。


部分开发商施工过程中拖欠施工方或监理方工程款,导致竣工验收中施工方或监理方不予配合,最终无法通过综合验收。



《河南省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条规定:“开发项目经综合验收合格后,方可交付使用;综合验收不合格的,不得交付使用。”第八条规定:“房屋登记部门在进行房屋登记时……凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目,房屋登记部门不予受理。”但开发商在延期交房违约责任的压力下,很可能会在验收合格之前向业主发放入住通知书。


而多数业主入住后,基于业主不齐心和专业知识不足的原因,无法验收的后果就不会太严重,导致开发商怠于通过验收。


这也提醒我们在收房时一定要求开发商出示综合验收备案证明文件。而不幸碰到这种情况的业主,可以起诉开发商承担违约责任。开发企业在商品房销售中必须使用的示范文本合同规定商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件,否则按照逾期交房处理。而五证齐全的开发商,一般都会与业主签订示范文本合同。


除了以上三种情况,其他办不了房产证的原因还有土地抵押贷款未还清、拖欠土地出让金、恶意拖延办证以谋取卖房业主的更名费等等。


五证齐全是广大业主安心买房的第一保障,但绝不是绝对保障。我们买房时除了确定五证齐全,还应当考察开发商的资金实力、已开发楼盘现状、市场口碑等,并尽量选择实力雄厚、已经市场检验的开发商。遇到该类问题的业主,也请积极维权尽快起诉,以防错失最后的办证机会。


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